Nieuwsbrief voor overheden
De gemeente Oldenzaal en een ontwikkelaar werken samen bij het opknappen van een terrein in Oldenzaal. De herontwikkeling van het terrein was volgens eiseres financieel niet haalbaar; de gemeente had belang bij de herontwikkeling om verdere verpaupering en overlast in de omgeving tegen te gaan en daarom heeft de gemeente zich bereid getoond om een financiële bijdrage te leveren. De gemeente betaalt niet en de ontwikkelaar vordert nakoming.
Eén van de voorwaarden waaronder de gemeente tot betaling van de financiële bijdrage bereid was, was dat de ontwikkelaar op basis van nacalculatie zou aantonen dat er inderdaad een tekort was tot een bedrag tussen € 300.000,- en € 165.000,-. Dit moest worden aangetoond door een accountantsverklaring.
De ontwikkelaar heeft een kostenoverzicht overgelegd, maar volgens de gemeente is het onvolledig. Volgens de gemeente moest niet alleen inzicht worden verschaft in de eigen kosten en opbrengsten, maar ook in de uitvoeringskosten, dus ook in de kosten en opbrengsten van de uitvoerend aannemer. De ontwikkelaar heeft echter gekozen voor een ‘gesplitste koop- en aanneming’, waardoor de uitvoeringskosten, ofwel de aan consumentkopers in rekening gebrachte kosten van de aannemer die het project heeft uitgevoerd, buiten de boeken van de ontwikkelaar bleven, zodat deze uitvoeringskosten geen invloed hebben op het projectresultaat van de ontwikkelaar. Volgens de ontwikkelaar doen de cijfers van de aannemer er niet toe. Dat was volgens de ontwikkelaar al bij het aangaan van de overeenkomst helder.
De rechtbank overweegt dat de overeenkomst moet worden uitgelegd op basis van de Haviltex-maatstaf. Zij stelt vast dat de gemeente er in 2018 mee heeft ingestemd dat waar het de bouwkosten betreft, niet strikt zal worden vastgehouden aan hetgeen in bepaalde bijlagen was bepaald. De ontwikkelaar had in 2018 opgemerkt dat zij geen nacalculaties krijgt van de aannemer; indien inkoop of uitvoering mee- of tegenvalt dan is dat het risico van de aannemer, maar de ontwikkelaar staat daar buiten, aldus het aan de gemeente kenbaar gemaakte standpunt van de ontwikkelaar.
De rechtbank overweegt dat het volgens de exploitatieovereenkomst draait om het begrip ‘project’. Het project wordt gedefinieerd als het geheel van werkzaamheden dat ten behoeve van de planuitvoering wordt uitgevoerd: dat betekent volgens de rechtbank dat ook de kosten van de aannemer onderdeel uitmaken van het project. De ontwikkelaar gaat er daarom ten onrechte van uit dat met ‘het project’ uitsluitend zou worden gedoeld op haar project. Integendeel, ook de bouwkosten die worden gemaakt door de aannemer, behoren tot de projectkosten. De rechtbank overweegt dat, ook als er van moet worden uitgegaan dat de gemeente in 2018 heeft toegezegd dat facturen geen specificaties hoeven te bevatten zolang de bijbehorende opdrachten of offertes maar worden bijgevoegd zodat het geheel toetsbaar zou zijn, het in de rede ligt dat met de woorden ‘het geheel’ door de gemeente in 2018 is gedoeld op het gehele traject van koop, ontwikkeling, aanneming en bouw, dus inclusief kosten en opbrengsten van de uitvoerend aannemer. De gemeente heeft logischerwijs enkel belang bij het toetsen van het totale kostenplaatje. De gemeente heeft nooit laten weten dat de ontwikkelaar geen inzage hoefde te verschaffen in de werkelijk gemaakte uitvoeringskosten. Daarom oordeelt de rechtbank dat slechts blijkt dat de gemeente altijd te kennen heeft gegeven dat er in alle opzichten duidelijkheid nodig is omtrent het aannemings- en bouwdeel van het project, zodat zij zich uiteindelijk een reëel beeld kon vormen over de kosten van het gehele project van herontwikkeling.
Dat de ontwikkelaar haar bedrijfsvoering zo heeft georganiseerd dat het aannemings- en bouwdeel van het project daarvan geen onderdeel uitmaakt, betekent niet dat de ontwikkelaar daarover jegens de gemeente geen verantwoording hoeft af te leggen, in tegendeel. De gedachte van de ontwikkelaar dat ze uitsluitend over haar eigen kosten rekening en verantwoording hoefde af te leggen, was weliswaar praktisch maar onjuist.
De rechtbank stelt vast dat zij bij de gemeente niet alle projectkosten inzichtelijk heeft gemaakt, terwijl zij daartoe wel verplicht was. Zij heeft dus niet aangetoond dat sprake was van een negatief projectresultaat, zodat de gemeente ook niet hoefde bij te dragen. Daarom wordt de vordering afgewezen.
Rb Overijssel, 20 december 2023, www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RBOVE:2023:5249
