Nieuwsbrief voor overheden
Beroepsaansprakelijkheid juridisch adviseur. Had de juridisch adviseur moeten waarschuwen voor het risico van het doen van een tegenvoorstel tegen een eindbod? Motiveringsklachten.
Huurders exploiteren een horecapand dat in 2010 door de gemeente wordt verworven. De gemeente had namelijk plannen ontwikkeld om de spoorzone, het gebied waarin de horeca gelegenheid gelegen was, te herstructureren en te herontwikkelen. Onder begeleiding van een juridisch adviseur wordt in 2012 door de huurder onderhandeld over beëindiging van de huur. De gemeente brengt een eindbod uit op een bedrag van € 180.000,- en € 5.000,- ter zake van deskundigenkosten. Daarop verlangt de juridisch adviseur namens de huurder een vergoeding van deskundigenkosten tot een bedrag van € 15.000,-. Dit tegenvoorstel betekende dat het eindbod van de gemeente werd verworpen; het tegenvoorstel werd echter door de gemeente niet aanvaard. Een paar jaar later, in 2015, is er alsnog een beëindigingsovereenkomst tot stand gekomen, in verband waarmee een vergoeding is betaald van een bedrag van € 75.000,-.
Daarop begint de huurder een gerechtelijke procedure tegen de juridisch adviseur: deze zou aan de huurder niet goed hebben uitgelegd dat het doen van een tegenvoorstel betekende dat het eindbod van de gemeente werd verworpen. Daar had de huurder geen rekening mee gehouden.
Het hof overweegt dat een juridisch adviseur zorgvuldig moet handelen, hetgeen betekent dat de adviseur de cliënt in staat stelt goed geïnformeerd te beslissen. Of en zo ja een adviseur de cliënt behoort te informeren en te waarschuwen voor een bepaald risico, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het bedrag van € 180.000,- was dan wel akkoord, maar daarnaast had de huurder 6 onderwerpen, waaronder de kosten van bijstand door deskundigen, waarop volgens de huurder andere afspraken moesten worden gemaakt. De concepttekst van het tegenvoorstel was door de juridisch adviseur aan de huurder voorgelegd en was akkoord bevonden. In eerdere correspondentie tussen de huurder en zijn adviseur was er op gewezen dat het bij dergelijke onderhandelingen van belang is het goede moment te kiezen voor het kenbaar maken van wensen. Gezien het hele traject moest het voor de huurder redelijkerwijs duidelijk zijn geweest dat het niet aanvaarden van het voorstel van de gemeente het risico in zich droeg dat uiteindelijk een slechter resultaat geboekt zou worden. Daar was volgens het hof geen afzonderlijke waarschuwing van de adviseur voor nodig. Omdat de gemeente dit als zodanig kenbaar maakte, was het duidelijk dat het voorstel van de gemeente een eindbod inhield en zeker geen uitnodiging tot verder onderhandelen betrof. Dat het niet aanvaarden van een dergelijk voorstel tot gevolg kan hebben dat het niet wordt gehandhaafd, ligt zo zeer voor de hand dat een schriftelijke waarschuwing voor die consequentie niet aan de huurder verstrekt hoefde te worden. Bovendien was de huurder in het gehele onderhandelingstraject keurig door de adviseur op de hoogte gehouden.
De huurder gaat in cassatie bij de Hoge Raad en die denkt er anders over. Hij vindt namelijk dat het hof zijn uitspraak onvoldoende heeft gemotiveerd door niet kenbaar de volgende stellingen van de huurder mee te wegen:
a. dat de huurder slechts horecaervaring, een zeer beperkt opleidingsniveau en weinig financiële middelen had;
b. dat de huurder met zakelijke conflictsituaties of met onderhandelingen geen ervaring had en hij in het bijzonder niet bekend was met de regels voor de totstandkoming van overeenkomsten;
c. dat de huurder juist daarom de juridisch adviseur in de arm had genomen;
d. dat de adviseur zich er van bewust was dat het eindbod niet van tafel mocht, omdat de financiële situatie van de huurder zorgelijk was zodat een zwaarwegend belang bestond om geen grote risico’s te nemen;
e. dat bij niet-onvoorwaardelijke aanvaarding het risico groot was dat geen overeenkomst tot stand zou komen, althans dat de onderhandelingen afgebroken zouden worden;
f. dat de kosten van deskundigen in het geheel van de deal van ondergeschikte betekenis waren;
g. dat de huurder de concept-reactie op het eindbod van de gemeente op een zodanig tijdstip kreeg voorgelegd, dat de reactie direct verzonden moest worden, zodat de huurder weinig tijd had om een goede afweging te maken;
h. dat de juridisch adviseur het heeft doen voorkomen dat het eindbod van de gemeente ook nog geaccepteerd zou kunnen worden na het doen van een tegenvoorstel;
i. dat de juridisch adviseur zelf ook meende dat er overeenstemming was over het eindbod, dat slechts op een aantal ondergeschikte punten moest worden bijgeslepen, zodat het in feite alleen nog maar ging over een verzoek om de vergoeding voor deskundigenkosten op te hogen; deze mening was echter niet juist.
De Hoge Raad overweegt dat zonder nadere motivering niet begrijpelijk is waarom het voor de huurder zonder afzonderlijke waarschuwing duidelijk moest zijn dat, het niet zonder meer accepteren van het eindbod het risico in zich droeg dat uiteindelijk een slechter resultaat zou worden geboekt. De genoemde omstandigheden kunnen van invloed zijn op de inhoud van de zorgplicht van de juridisch adviseur en kunnen leiden tot de conclusie, dat de adviseur de huurder afzonderlijk had moeten waarschuwen, dat het niet zonder meer aanvaarden van het voorstel het risico in zich droeg van een slechter eindresultaat. Het hof had dit kenbaar in zijn uitspraak moeten betrekken.
Wij zien deze uitspraak van de Hoge Raad als een verdere stap op de weg naar meer bescherming van consumenten, in dit geval de consument van juridische diensten.
Overigens was het dan wel zo dat de huurder zich liet bijstaan door een deskundig adviseur, maar indien dergelijke bijstand niet zou zijn verleend, rijst bij ons de vraag of een gemeente onder omstandigheden wel een eindbod kan intrekken, indien naar aanleiding daarvan een tegenvoorstel wordt gedaan. In dit geval werd het de gemeente al na relatief korte tijd helder dat de huurder het eindbod alsnog wilde accepteren. Een gemeente heeft wellicht een bepaalde zorgplicht tegenover niet-kundige burgers.
HR 21 mei 2021, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:HR:2021:753
Door Rikkert Hoekstra
