Nieuwsbrief voor overheden
De gemeente Alphen aan den Rijn gebruikt bij de aanleg van de Maximabrug thermisch gereinigde grond. Een bepaald perceel wordt daarvoor als tijdelijke opslagplaats gebruikt, maar de thermisch gereinigde grond (hierna: TGG) wordt niet helemaal verwijderd.
De latere koper van het perceel verzoekt de Omgevingsdienst Midden-Holland om handhaving. Deze constateert dat er een overtreding is van artikel 63 Besluit Bodemkwaliteit. Handhaving wordt echter afgewezen, omdat de gevolgen van de ernst van de overtreding marginaal zouden zijn. Er is namelijk op de inmiddels paardenweide een afdeklaag aangebracht die voldoet aan de functie landbouw/natuur. Ook het oppervlaktewater is schoon.
Vervolgens stelt de koper de gemeente civielrechtelijk aansprakelijk. De rechtbank Den Haag stelt vast dat weliswaar in art. 7: 17 BW is bepaald dat een zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden, maar dat daarvan is afgeweken. In de koopovereenkomst is bepaald dat het perceel zal worden overgedragen in de staat waarin het zich bij ondertekening van de koopovereenkomst bevindt: dat betekent dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij de koper is neergelegd. Vervolgens is daarop een uitzondering gemaakt voor gebreken die het normaal gebruik als landbouwgrond belemmeren. Voorts is in de overeenkomst opgenomen dat de koper beoogt om het gekochte te gebruiken als paardenweide.
Volgens de gemeente is uitsluitend het normaal gebruik als paardenweide gegarandeerd, zijnde dit een bijzondere vorm van gebruik als landbouwgrond. Volgens koper is het normaal gebruik als landbouwgrond én als paardenweide gegarandeerd. De rechtbank overweegt dat volgens de overeenkomst letterlijk het normaal gebruik als landbouwgrond is gegarandeerd; dat de koper beoogde het perceel te gaan gebruiken als paardenweide is in een volgend artikellid opgenomen en moet daarom worden gezien als een uitbreidende bepaling en niet als een beperking. Er is dus een garantie voor gebruik als landbouwgrond.
Dan is vervolgens de vraag wat moet worden verstaan onder het begrip ‘normaal gebruik als landbouwgrond’. Dat betekent onder meer, overweegt de rechtbank, dat op het perceel gewassen moeten kunnen worden verbouwd. De koopster stelt dat de aanwezigheid van de thermisch gereinigde grond in de onderlaag het perceel als zodanig ongeschikt maakt. Het gaat maar om een relatief klein deel van het perceel, maar voor een deel van het perceel hebben deskundigen geconcludeerd dat de grond voldoet aan de kwalificatie ‘wonen’ en één boring heeft geleid tot de kwalificatie ‘industrie’: dat zijn lagere klasses dan de klasse ‘altijd toepasbaar’ c.q. ‘landbouw/natuur’.
Dit brengt de rechtbank tot de slotsom dat de verklaring voor recht dat het perceel non-conform is, moet worden afgewezen omdat er weliswaar een tekortkoming van de gemeente is, maar dat het slechts gaat om een relatief beperkt gedeelte van het perceel. Daarom wijst de rechtbank deze vordering af, maar wordt wel voor recht verklaard dat de gemeente toerekenbaar is tekortgeschoten voorzover het betreft het geringe gedeelte van het perceel. Bovendien wordt de gemeente veroordeeld -hoewel dit niet met zoveel woorden was gevorderd, maar het kan toch worden toegewezen als zijnde het mindere van de gevorderde schadevergoeding- dat de gemeente er voor moet zorgen dat zich boven het pakket TGG op het kleine gedeelte van het perceel een laag grond van tenminste een halve meter bevindt met tenminste de kwaliteit ‘landbouw/natuur’. Tot slot wordt de zaak verwezen naar een schadestaatprocedure omdat er mogelijk nog meer schade is, bestaande in ziekte of overlijden van paarden. Of deze schade en mogelijk ook nog andere schade is veroorzaakt door de TGG kan ten tijde van het vonnis nog niet worden vastgesteld, aldus de rechtbank.
Deze uitspraak is een mooi voorbeeld van eventuele gevolgen van het gebruik van TGG in combinatie met een tamelijk gebruikelijke uitsluiting van de wettelijke regeling van artikel 7:17 BW.
Rechtbank Den Haag, www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RBDHA:2023:20208
