Toestemming voor witwassen?

Erfpacht- en opstalvoorwaarden kunnen inhouden dat de bloot eigenaar voor overdracht van het desbetreffend recht toestemming dient te geven. De rechter kan vervangende machtiging verlenen, indien de toestemming op onredelijke gronden wordt geweigerd (zie art. 5:91 en 104 BW).

De gemeente Zoetermeer weigert toestemming voor overdracht van een opstalrecht. In de betreffende opstal was een nachtclub gevestigd. Deze is echter voor onbepaalde tijd gesloten omdat de drank- en horecavergunning als gevolg van Bibob-informatie was ingetrokken. De exploitatie van de nachtclub werd vervolgens overgenomen door een besloten vennootschap, maar ook de aan die vennootschap verleende drank- en horecavergunning werd ingetrokken; daarover werd nog bestuursrechtelijk geprocedeerd. 

De opstalhouder is voornemens om het opstalrecht te verkopen aan de persoon wiens gebrek aan integriteit reden was voor intrekking van de eerste drank- en horecavergunning. De koopprijs van € 1,4 miljoen staat echter in een onbegrijpelijke verhouding tot de korte resterende looptijd van het opstalrecht en de WOZ-waarde van
 € 507.000,-, aldus de gemeente. Volgens de gemeente wordt er wit gewassen en deugt de transactie niet. Tijdens de exploitatie van de nachtclub door de beoogde koper hebben zich verschillende geweldsincidenten voorgedaan (beschietingen, handgranaten), die zich ook tijdens de exploitatie door de besloten vennootschap zijn blijven voordoen. Deze vennootschap is enkel een stroman voor de beoogde koper, beweert de gemeente. Een andere nachtclub in Rotterdam waarvan de beoogd koper directeur is, is ook gesloten vanwege ernstige geweldsincidenten. Dit is geen zuivere koffie, aldus de gemeente, en zij weigert de toestemming voor de overdracht. 

De opstalhouder verzoekt om vervangende machtiging, maar de kantonrechter weigert. Het hof vernietigt de beschikking van de kantonrechter. Volgens het hof kunnen de incidenten of criminele activiteiten die zich bij de nachtclub zouden hebben voorgedaan, de beoogde koper niet kunnen worden aangerekend, omdat er verder geen aanwijzingen zijn waaruit de betrokkenheid van deze persoon bij die incidenten of criminele activiteiten blijkt. Hetzelfde geldt voor de incidenten bij de nachtclub in Rotterdam. De wet Bibob kan weliswaar worden ingezet als sprake is van feiten en omstandigheden die redelijkerwijs doen vermoeden dat betrokkene in relatie staat tot strafbare feiten die samenhangen met een onroerende zaak, maar die enkele vermoedens zijn volgens het hof in dit civielrechtelijk geval onvoldoende voor een weigering van de vervangende machtiging. Er was slechts een geringe boete wegens overtreding van de Wet wapens en munitie, want bij de beoogde koper was slechts thuis een luchtdrukpistool aangetroffen dat teveel op een echt wapen zou lijken. En wat betreft de koopprijs geldt dat de opstalhouder en de beoogde koper ieder hun eigen commerciële afweging hebben gemaakt, die de gemeente niet aan gaat. 

De gemeente gaat in cassatie bij de Hoge Raad. Deze vernietigt de beschikking van het hof en verwijst de zaak voor verdere afdoening naar een ander hof. Met zijn oordeel dat de koopprijs de gemeente niet aan gaat, heeft het hof ten onrechte nagelaten om het onlogische verband tussen die koopprijs en de WOZ-waarde daarvan te betrekken bij de beoordeling van hetgeen de gemeente heeft gesteld over de persoon van de koper. Dit, in het bijzonder in verband met de door de gemeente overgelegde strafrechtelijke informatie omtrent mogelijke witwaspraktijken van betrokkene. De Hoge Raad overweegt voorts dat de koopsom van € 1,4 miljoen in onbegrijpelijke verhouding staat tot onder meer de WOZ-waarde van € 507.000,-, dat daarover onvoldoende opheldering is verschaft en dat de herkomst van de koopsom van belang is met het oog op de integriteit van de gemeente, omdat de gemeente als gevolg van de overdracht in een rechtsverhouding komt te staan tot de koper het opstalrecht. De overweging van het hof dat de gemeente onvoldoende heeft weersproken dat aan de koper in verband met de nachtclub in Rotterdam nog in 2019 een verklaring omtrent gedrag is afgegeven en dat de geweldsincidenten bij die nachtclub in elk geval niet hebben geleid tot intrekking van de voor die nachtclub verleende vergunningen, is geen gemotiveerde verwerping van de stellingen van de gemeente dat deze geweldsincidenten hebben plaatsgevonden nadat de verklaring omtrent gedrag aan betrokkene was afgegeven en dat deze nachtclub in februari 2020 op last van de burgemeester is gesloten na twee geweldsincidenten en in de zomer van dat jaar ook is beschoten. Het hof kon bovendien niet tot het oordeel komen dat na 2015 de Wet Bibob niet meer tegen de koper persoonlijk in stelling is gebracht, omdat de gemeente had gesteld 1. dat in februari 2020 de drank- en horecavergunning van de eerder genoemde besloten vennootschap op grond van de Wet Bibob was ingetrokken, 2. dat een exploitatievergunning is geweigerd vanwege de relatie van deze vennootschap tot de beoogd koper en 3. dat deze besloten vennootschap een stroman van de beoogde koper is. 

Kortom, toestemming voor overdracht van een erfpacht- of opstalrecht kan in verband met gebleken criminele activiteiten en witwaspraktijken op goede gronden worden geweigerd. De overwegingen van de Hoge Raad zijn verder niet principieel, maar komen er op neer dat aan informatie omtrent criminele en witwaspraktijken meer aandacht moet worden besteed, omdat de gemeente er een gerechtvaardigd integriteitsbelang bij heeft om niet in een civielrechtelijke relatie betrokken te raken met iemand die niet deugt. Dat aspect heeft het hof onvoldoende onderkend, dat is samengevat de boodschap van de Hoge Raad: ‘de herkomst van de gelden (is) van belang … met het oog op de integriteit van de Gemeente.’

Hoge Raad 17 februari 2023, www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:HR:2023:254 

Door Rikkert Hoekstra