Nieuwsbrief voor overheden
Kort geding. Geschil over verkoop panden de Berckepoort in Dordrecht. Gemeente heeft bij verkoopprocedures niet voldoende zorgvuldig gehandeld. Verbod om verkoopovereenkomst met winnende partij te sluiten. Gebod om verkoopprocedures in te trekken en (een) nieuwe verkoopprocedure(s) te organiseren.
De gemeente Dordrecht stelt een openbare verkoopprocedure voor de verkoop van 2, naast elkaar gelegen panden. Geïnteresseerde kopers kunnen inschrijven voor één van beide panden danwel voor de combinatie daarvan. Beoordeling vindt plaats op basis van de kwaliteit van het plan en het bod (50-50). De kwaliteit wordt op basis van een in te dienen plan van aanpak beoordeeld op grond van 1. de aansluiting op de ambities de stad, 2. de visie op vastgoed en 3. de inpasbaarheid van het plan binnen de omgeving. Een ontwikkelaar maakt een plan van aanpak dat voorziet in de ontwikkeling van een hotel met vergadercentrum, inclusief werkplekken en ruimte voor cultuur en horeca in pand 1. Het bod beloopt een bedrag van € 600.000,-. De gemeente laat weten dat zij het bod van de ontwikkelaar niet accepteert. Daags daarna staat in het Algemeen Dagblad dat het college akkoord is gegaan een koopsom van € 400.000,-. De ontwikkelaar verzoekt de gemeente te laten weten wat de relatieve voordelen van het winnende bod zijn ten opzicht van het bod van de ontwikkelaar: waarom was dat de helft beter? De gemeente antwoordt uiteindelijk dat het door de ontwikkelaar voor pand 1 uitgebrachte bod moest worden vergeleken met de biedingen op de combinatie van de beide panden. In het kader van deze beoordeling heeft de gemeente aan de ontwikkelaar als score voor de kwaliteit van het niet-bestaande plan van aanpak voor pand 2 het gemiddelde toegekend van de score van alle voor pand 2 ingediende plannen. Daarop zit de kat in de gordijnen, want de ontwikkelaar merkt op dat deze vermenging niet blijkt uit het document waarin de verkoopprocedure is beschreven.
De zaak wordt voorgelegd aan de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam. De voorzieningenrechter begrijpt dat inschrijving op één pand bij beide verkoopprocedures het uitgangspunt was. Nadat de ontwikkelaar een geheimhoudingsverklaring had ondertekend, heeft de gemeente toegang gegeven tot een dataroom. Daarin konden onder meer de proces documenten en een concept koopovereenkomst worden geraadpleegd. Uit de proces documenten die daar konden worden geraadpleegd, volgt echter niet voldoende duidelijk dat ook een bod kon worden uitgebracht en een plan van aanpak kon worden ingediend op de beide panden als geheel. Ook is in deze documenten niet opgenomen dat bij de beoordeling van biedingen op pand 1 de biedingen zouden worden betrokken op het pand 2. Ook uit de concept koopovereenkomst kon niet zonder meer worden afgeleid dat het de voorkeur van de gemeente had om de beide panden als geheel te verkopen.
Bovendien: ter zitting heeft de gemeente te kennen gegeven dat zij niet gebaat was bij de verkoop van slechts één pand en dat de ingediende totaalplannen niet in tweeën konden worden gedeeld. De voorzieningenrechter stelt in retrospectief vast dat dit betekende dat de inschrijving van de ontwikkelaar op pand 1 geen kans van slagen had. Daarom is de voorzieningenrechter het eens met de ontwikkelaar dat het niet meer mogelijk was om de inschrijvingen objectief te beoordelen: de gemeente wilde geen inschrijving voor pand 1. De ontwikkelaar heeft geen rekening kunnen houden met het feit dat zij met een enkele inschrijving op pand 1 weinig kans van slagen had. Dat betekent dat de panden opnieuw en op de juiste wijze in de verkoop dienen te worden gezet, waarbij alsnog een level playing field dient te worden gecreëerd. De voorzieningenrechter verbiedt het daarom de gemeente om de verkoopovereenkomst met de winnende inschrijver te sluiten.
De rechter overweegt verder dat, hoewel in de verkoopbrochure staat dat een aankoop van de panden in combinatie of separaat mogelijk en bespreekbaar is, daaruit niet blijkt van de bedoeling van de gemeente om de beide panden als geheel te verkopen, die wel is gebleken. Ook is niet aangegeven welke procedure gevolgd moest worden indien een ontwikkelaar beide panden wilde kopen: één inschrijving voor beide panden of een afzonderlijke inschrijving voor ieder pand.
De gemeente verwijt weliswaar de ontwikkelaar dat zij geen vragen heeft gesteld over het in het geding geconstateerde gebrek in de verkoopprocedure, maar de voorzieningenrechter overweegt dat er niets was waarover de ontwikkelaar had moeten klagen. Immers, de ontwikkelaar ging er vanuit en kon er ook vanuit gaan dat binnen de verkoopprocedure enkel op pand 1 kon worden ingeschreven. Gelet op de door de gemeente in acht te nemen zorgvuldigheid lag het op haar weg om, nu het kennelijk haar de bedoeling was om de beide panden als geheel te verkopen, duidelijk te maken welke procedure in het geval van verschillende soorten inschrijvingen zou worden gevolgd. Het toekennen van een fictieve beoordeling voor het niet bestaande plan van aanpak voor de aankoop van pand 2 was niet overeenkomstig hetgeen de gemeente heeft aangekondigd, want daarmee is zij afgeweken van de in het proces document bekend gemaakte criteria.
Het spreekt vanzelf, maar deze uitspraak illustreert dat bij een openbare verkoopprocedure (= veiling, geen aanbesteding) transparantie en objectiviteit moeten worden betracht. Daarom moet de procedure vooraf goed worden beschreven en vervolgens ook achteraf conform worden toegepast.
Rb Rotterdam 28 juni 2021, www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBROT:2021:6080
Door Rikkert Hoekstra
